6306 sayılı kanun çerçevesinde kentsel dönüşüm süreci nasıl işler? Hak sahibi olarak bilmeniz gereken her şey: başvuru, sözleşme, kira yardımı ve teslimat.
Kentsel dönüşüm; Türkiye'nin yaşlanan ve depreme dayanıksız yapı stokunu yenilemek için hayata geçirilen, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile yasal zemine oturmuş bir süreçtir. Kanun, sadece binayı yenilemekle kalmayıp; mülk sahiplerinin haklarını koruyan, devlet teşvikleriyle desteklenen, şeffaf bir yöntem sunar. Ancak süreç çok aşamalıdır; doğru bilgi olmadan başlanan bir dönüşüm, hem zaman hem maliyet açısından sıkıntı yaratabilir.
İlk adım, binanın riskli yapı tespitidir. Bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslanmış bir kuruluş tarafından yapılır. Lisanslı kuruluş; mevcut beton numuneleri alır, donatı tarama testleri yapar, statik hesapları yeniden analiz eder ve binanın TBDY 2018 standartlarına uyumunu değerlendirir. Sonuç "riskli yapı" çıkarsa, tapuya şerh düşülür ve süreç başlar.
Riskli yapı tespit raporu sonrası, hak sahiplerinin (yani kat malikleri) %66'sının yıkım kararı alması yeterlidir; %100 mutabakat aranmaz. Bu çoğunluk kararıyla itiraz süresi (15 gün) tamamlanır ve bina yıkım planına alınır. Çoğunluğa katılmayan kat maliklerinin payı; çoğunluk tarafından SPK lisanslı değerleme uzmanına yaptırılan rapor doğrultusunda satın alınabilir. Bu mekanizma, sürecin tıkanmamasını sağlar.
Müteahhit seçimi, sürecin en kritik aşamasıdır. Hak sahipleri; ya kendi aralarında bir yüklenici belirler ya da Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın TOKİ üzerinden gerçekleştirdiği ihaleye katılır. Müteahhit firmanın kuruluş yılı, tamamladığı proje sayısı, finansal durumu, teminat mektubu kapasitesi mutlaka sorgulanmalıdır. İmzalanacak sözleşmede teslim tarihi, gecikme cezası, paylaşım oranı ve kalite standartları net biçimde tanımlanmalıdır.
Kentsel dönüşümde en yaygın model "yapı karşılığı arsa paylaşımı"dır. Hak sahibi mevcut dairesi yerine yeni binadan bir veya birden fazla daire alır; müteahhit ise kalan daireleri satarak maliyetini ve karını karşılar. Paylaşım oranı genelde %50-60 hak sahibine, kalan kısım müteahhide şeklindedir. Lokasyon, arsa büyüklüğü ve emsal artışı bu oranı belirler. Sözleşmede paylaşım, plana göre numaralandırılarak yapılmalıdır.
Devletin sağladığı destekler önemlidir. Hak sahipleri, bina yıkıldıktan sonra inşaat süresince aylık kira yardımı alır (2026 itibarıyla 8.000 TL'ye kadar, ilçeye göre değişir). Ayrıca taşınma yardımı, faiz destekli kentsel dönüşüm kredisi, harç muafiyetleri sağlanır. Tapu harcı, KDV ve damga vergisi gibi pek çok maliyet kaldırılır. Bu destekler, dönüşüm sürecinin maliyetini ciddi oranda hafifletir.
Proje aşamasında hak sahipleri; mimari, statik ve mekanik projelerin onayında söz sahibidir. Ortak alanların büyüklüğü, otopark sayısı, sosyal donatılar (havuz, çocuk parkı, spor alanı) sözleşmede belirlenmelidir. Projeden vazgeçme veya değişiklik talep etme süresi sınırlıdır; bu nedenle sözleşme öncesi mimari konseptin kesinleştirilmesi büyük önem taşır.
İnşaat süreci genelde 18-24 ay arasında değişir. Bu süre boyunca müteahhit; ruhsat alımı, hafriyat, temel atılımı, kaba inşaat, ince işler, mekanik ve elektrik tesisat, cephe kaplama, peyzaj ve son olarak iskan başvurusu adımlarını sırasıyla tamamlar. Hak sahipleri, sözleşmede belirlenen zaman aralıklarında inşaatı denetleme hakkına sahiptir. Şantiye günlüğü, beton ve demir test raporları paylaşılmalıdır.
İskan (yapı kullanma izni) belgesi alındıktan sonra teslim süreci başlar. Tapu daireleri yeni paylaşıma göre düzenlenir; eski tapu silinip yeni daire başına ayrı tapular oluşturulur. Hak sahipleri kira yardımının kesildiği tarih itibarıyla taşınır. Sözleşmede belirtilen kalite standartlarına uygunluk; kapı, pencere, mutfak dolabı, banyo armatürü, parke ve seramik gibi bitmiş işler kontrol edilmelidir.
Kentsel dönüşümün sosyal boyutu da göz ardı edilmemelidir. Komşuluk ilişkileri, mahalle dokusu, yaşlı ve engelli sakinlerin alışkanlıkları gibi unsurlar; sürecin başarısını doğrudan etkiler. Doğru iletişim, şeffaf raporlama ve düzenli toplantılar, hak sahipleri arasında güven oluşturur. Öz Keskin Yapı olarak, dönüşüm projelerinde sadece bir yüklenici değil; uzun vadeli bir yol arkadaşı olarak konumlanıyoruz.
Son olarak, bir uyarı: "Garantili %50 ve üzeri pay" gibi vaatlerle yapılan teklifler, bazen sözleşmeye yansımayabilir. Sözlü taahhütler hukuki bağlayıcılığa sahip değildir. Tüm anlaşmaların yazılı, noter tasdikli ve hak sahibi avukatı tarafından kontrol edilmiş olması gerekir. Doğru hazırlıkla başlanan bir dönüşüm; hem mülkünüzün değerini artırır hem de ailenize çok daha güvenli bir yaşam alanı sunar.